Tvangssalg av sameie og felles bolig

Av Terje Moy, ansvarlig redaktør · Oppdatert oktober 2026

Et sameie kan havne på tvangssalg på to helt ulike måter: enten fordi en kreditor til én av eierne vil ha dekning i den eierens andel, eller fordi en av eierne selv vil ha sameiet oppløst. Reglene, aktørene og utfallet er forskjellige, så det første du må finne ut, er hvilken av de to situasjonene du står i.

Mange eier bolig sammen med en annen: samboere og ektefeller som har kjøpt sammen, søsken som har arvet en hytte, venner som har gått sammen om en leilighet. Så lenge alle er enige og betaler sin del, er sameiet uproblematisk. Men når en av eierne får gjeldsproblemer, eller når forholdet tar slutt og dere ikke blir enige om hvem som skal overta, kan spørsmålet om tvangssalg dukke opp.

Denne artikkelen går gjennom begge sporene, hvilke regler som gjelder i hvert av dem, og hva du kan gjøre – enten du er den som skylder penger, den som eier sammen med en skyldner, eller den som vil ut av sameiet.

Hva er et sameie og en ideell andel?

Når to eller flere eier den samme tingen sammen, er det et sameie. Hver av eierne har en ideell andel – en brøkdel av helheten. Eier du og din tidligere samboer leiligheten med halvparten hver, eier dere hver en ideell halvpart. Det betyr ikke at du eier stuen og den andre kjøkkenet; dere eier begge en andel av hele boligen.

Det er viktig å skille dette fra borettslag og eierseksjonssameier. I et borettslag eier du en andel i laget, og i et eierseksjonssameie eier du en seksjon med enerett til din egen bolig. Her handler det om at én bolig, hytte eller tomt har flere eiere. Også en borettslagsandel kan for øvrig eies av to personer sammen, og da gjelder mye av det samme for andelen.

Spor A: En kreditor til én av eierne

Har den ene eieren gjeld som ikke blir betalt, kan kreditoren få utleggspant i skyldnerens ideelle andel, eller skyldneren kan selv ha pantsatt andelen sin. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1 gir en panterett også i en ideell andel av fast eiendom og andre realregistrerte formuesgoder rett til tvangsdekning – det vil si tvangssalg eller tvangsbruk av andelen. Tvangsbruk kan likevel ikke gjennomføres for andel i borettslag.

Saken går til tingretten, på samme måte som et vanlig tvangssalg av bolig. Begjæringen forkynnes for skyldneren med én måneds frist til å uttale seg, og retten kan forkynne en underretning også for den som kan antas helt eller delvis å eie eiendommen uten å være saksøkt – altså medeieren. Bor skyldnerens ektefelle i boligen, skal ektefellen få melding om saken.

Kan kreditoren kreve hele boligen solgt?

Utgangspunktet er nei. Det kreditoren har pant i, er skyldnerens andel, og det er den som kan selges. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 annet ledd kan retten riktignok beslutte at salget skal omfatte hele eiendommen, men bare dersom det blir gitt samtykke fra skyldneren eller fra en annen sameier som har rett til å kreve sameiet oppløst ved tvangssalg. Kreditoren kan altså ikke på egen hånd tvinge fram salg av din halvpart fordi den andre eieren skylder penger.

I praksis er en ideell halvpart av en bolig ofte vanskelig å selge til en god pris – få kjøpere vil eie halvparten av en bolig sammen med en fremmed. Derfor kan det for alle parter lønne seg å se på løsninger der hele eiendommen selges frivillig, eller der medeieren kjøper ut skyldnerens del. Tvangssalg.net har en egen gjennomgang av tvangssalg av ideell halvpart med flere praktiske sider ved slike salg.

Hvis du er medeieren som ikke skylder noe

• Din andel er ikke pantsatt for den andres gjeld, med mindre du selv har gitt pant eller er medskyldner.
• Du kan få underretning fra retten og kan uttale deg i saken.
• Du kan vurdere å kjøpe ut skyldnerens andel – da kan pengene gå til kreditoren, og saken kan avsluttes.
• Felles lån der dere begge er ansvarlige, er noe annet: da er du selv skyldner overfor banken.

Spørsmålet om hvem som faktisk eier hva, kan også dukke opp ved utlegg i løsøre i et felles hjem. Hvordan det håndteres, står i når tingene tilhører andre.

Spor B: En medeier vil ha sameiet oppløst

Den andre situasjonen har ingenting med gjeld å gjøre. Etter sameieloven § 15 kan hver sameier kreve sameiet oppløst. Ingen kan altså tvinges til å bli værende i et sameie for alltid, selv om de andre vil fortsette. Loven setter opp disse trinnene:

1. Varsel med rimelig frist. Den som vil ut, må varsle de andre sameierne og gi dem en rimelig frist før oppløsning kan kreves.
2. Deling hvis mulig. Kan tingen deles uten skade – for eksempel en stor tomt som kan skilles ut i to – kan sameiet oppløses ved deling.
3. Salg gjennom namsmyndighetene. Kan tingen ikke deles uten skade, slik det vil være med en leilighet eller en hytte, selges den gjennom namsmyndighetene etter tvangsfullbyrdelsesloven så langt den passer.
4. Forrett for sameierne. Ved like bud har en sameier forrett. Den som vil beholde eiendommen, kan altså by på den og vinner hvis budet er like høyt som en utenforståendes.
5. Tingretten avgjør. Spørsmål om tvangssalget hører under tingretten, som avgjør ved kjennelse. Kjennelsen kan ankes.

Må det først være en rettssak?

Ikke nødvendigvis. Etter § 15 kan kravet om tvangssalg gjennomføres uten dom når de andre sameierne ikke har gjort innsigelse, eller når innsigelsen klart er grunnløs. Har den andre en innsigelse som ikke er klart grunnløs – for eksempel at det er strid om hvor store eierandelene er – kan det være nødvendig å få spørsmålet avgjort i en ordinær sak først.

Typiske situasjoner: samlivsbrudd og arvede hytter

Samboere og ektefeller etter brudd

Etter et samlivsbrudd er det vanlig at den ene vil bli boende og den andre vil ha ut verdien av sin andel. Kommer dere ikke til enighet om pris eller hvem som skal overta, kan den som vil ut, kreve sameiet oppløst. Truer det med salg, kan den som vil bli boende, bruke forretten ved like bud – men må da kunne finansiere hele kjøpet. For ektefeller kan regler om skifte etter ekteskapsloven også få betydning for hvem som får overta boligen. Det er et eget fagfelt, og her bør du få juridisk råd før du tar skritt mot tvangssalg.

Er bruddet kombinert med gjeld, kan begge sporene være i spill samtidig: en kreditor har utlegg i den enes halvpart, samtidig som den andre vil ha sameiet oppløst. Da er det særlig viktig å holde oversikt over hvem som har begjært hva, og hvilke frister som løper.

Arvede hytter og eiendommer med mange eiere

En hytte som har gått i arv, kan fort få fem, åtte eller flere eiere. Noen bruker den mye, andre aldri, og uenighet om kostnader og vedlikehold er vanlig. Også her kan hver sameier kreve oppløsning, og en hytte kan sjelden deles uten skade. Forretten ved like bud gjør at en av arvingene kan sikre seg hytta i et salg. For hytter med flere eiere gjelder ellers mye av det samme som ved tvangssalg av hytte og fritidseiendom.

Borettslagsandel som eies av to

Eier dere en andel i et borettslag sammen, gjelder mye av det samme som for fast eiendom: en kreditor til den ene kan få pant i den enes andel av borettslagsandelen. Borettslaget har i tillegg et lovbestemt pant for sine krav, og et ubetalt felleskostnadskrav rammer hele andelen, ikke bare den ene eierens del. Hvordan et tvangssalg av en borettslagsbolig foregår, står i tvangssalg av borettslagsbolig.

Hva skjer med pengene etter salget?

Selges hele eiendommen, fordeles kjøpesummen etter de vanlige reglene: gebyr og medhjelperens godtgjørelse dekkes først, deretter pengeheftelsene etter prioritet. Det som er igjen, fordeles mellom sameierne etter eierandel. Har bare den ene sameieren gjeld med pant i sin andel, er det som utgangspunkt den eierens del av overskuddet som går til å dekke den gjelden – ikke den andre eierens. Se fordeling av kjøpesummen for hvordan oppgjøret settes opp, og rettigheter ved tvangssalg av bolig for hva du som eier kan kreve underveis.

Ofte stilte spørsmål

Kan en kreditor tvangsselge hele boligen når bare den ene eieren skylder penger?

Som utgangspunkt nei. Kreditoren har rett til tvangsdekning i skyldnerens ideelle andel. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 kan retten bare beslutte salg av hele eiendommen dersom skyldneren eller en annen sameier som har rett til å kreve sameiet oppløst, samtykker. Er dere begge ansvarlige for det samme lånet med pant i hele boligen, stiller saken seg annerledes.

Kan jeg tvinge den andre eieren til å selge boligen vi eier sammen?

Etter sameieloven § 15 kan hver sameier kreve sameiet oppløst etter å ha gitt de andre varsel med rimelig frist. Kan boligen ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene, og tingretten avgjør saken. Kravet kan gjennomføres uten dom hvis den andre ikke har kommet med innsigelse, eller hvis innsigelsen klart er grunnløs. Ellers kan det bli nødvendig med en sak for retten først.

Hva betyr forrett ved like bud?

Det betyr at en sameier som byr det samme som en utenforstående, får kjøpe eiendommen. Regelen står i sameieloven § 15 og gjør det mulig for en av eierne å beholde boligen eller hytta ved et tvangssalg, så lenge vedkommende klarer å matche det høyeste budet og kan finansiere kjøpet av hele eiendommen.

Hvor dyrt er det å selge en ideell halvpart på tvangssalg?

Et tvangssalg av fast eiendom koster til sammen 9 953 kr i rettsgebyr i 2026 når retten beslutter å gjennomføre salget, og i tillegg kommer medhjelperens godtgjørelse. Det som ofte koster mest, er likevel prisen: en halvpart av en bolig er lite attraktiv for kjøpere, og andelen kan bli solgt billig. Derfor lønner det seg ofte å finne en frivillig løsning først.