Tvangssalg

Tvangssalg av bolig i korte trekk

1. Begjæring til tingretten. Kreditor sender begjæringen til tingretten der boligen ligger, med en attest fra grunnboken som ikke er eldre enn tre måneder. Gebyret er 1,1 rettsgebyr ved begjæring.
2. Én måned til å uttale deg. Begjæringen forkynnes for deg, og du får én måneds frist til å komme med innsigelser. Innen den samme fristen må du eventuelt be om erstatningsbolig.
3. Salg besluttes. Tar tingretten begjæringen til følge, påløper et tillegg på 6,3 rettsgebyr. Samlet blir gebyret 9 953 kr per 2026.
4. Medhjelper eller auksjon. Retten velger den salgsmåten som gir størst utbytte. Som regel oppnevnes en medhjelper, oftest en eiendomsmegler; for borettslag tilknyttet et boligbyggelag kan boligbyggelaget få oppdraget.
5. Bud og stadfestelse. Det beste budet legges fram for tingretten, som avgjør om det kan stadfestes.
6. Oppgjør. Rettsgebyr og medhjelperens godtgjørelse dekkes først av kjøpesummen. Deretter får panthaverne betalt etter prioritet, og et eventuelt overskudd går til deg.

En nedre grense for prisen

Et tvangssalg kan ikke gjennomføres for hvilken som helst pris. Etter § 11-20 må salget dekke alle heftelser med bedre prioritet enn kreditoren som har begjært salget. Dette dekningsprinsippet beskytter de pantehaverne som står foran i køen. Mener medhjelperen at det ikke er mulig å oppnå et tilstrekkelig bud, varsles kreditor og retten. Det gis to ukers frist for innsigelser, og deretter heves saken. Tilsvarende regel gjelder ved tvangssalg av løsøre.

Hvem som får hva av kjøpesummen, og i hvilken rekkefølge, er forklart i fordelingen av kjøpesummen. Dekker salget ikke hele gjelden, blir resten stående som et usikret krav mot deg.

Bil, båt og annet løsøre

Tvangssalg av løsøre begjæres for namsfogden der tingen er. Grunnlaget er ofte et utleggspant fra en tidligere utleggsforretning – da kan tvangssalget begjæres uten nytt varsel, men tidligst to uker etter at du fikk underretning om utlegget. Gebyret er 1,25 rettsgebyr ved begjæring og 2,2 rettsgebyr i tillegg hvis salget besluttes, til sammen 4 640 kr per 2026. Er bilen kjøpt med salgspant, er det ofte ikke tvangssalg, men tilbakelevering som blir aktuelt. Hva et samlet tvangssalg av bolig koster i kroner, med medhjelper og sakskostnader, vises i en tabell hos Gebyr.net.

Tid er det du har mest av – bruk den

Et tvangssalg av bolig skjer ikke over natta. Fristene og stegene over tar tid, og mye kan skje i mellomtiden. Får du betalt det forfalte eller en avtale med kreditor, kan saken trekkes. Medhjelperen kan på partenes anmodning forhandle for å finne en løsning som gjør tvangssalget unødvendig. Mange selger heller selv for å få bedre kontroll på pris og tidspunkt. Er gjelden varig større enn betalingsevnen, kan gjeldsordning være et alternativ.

Regelen om erstatningsbolig i dekningsloven § 2-10 er snevrere enn mange tror. Den kan ikke brukes når tvangssalget gjelder renter eller ordinære avdrag på pantelånet i boligen, husleie eller vederlag for boligen, eller når du ikke har gjort det du kan for å skaffe deg annen bolig. Les mer om rettighetene dine ved tvangssalg av bolig.

Ofte stilte spørsmål

Kan borettslaget eller sameiet kreve boligen min tvangssolgt?

Ja. Borettslagets krav mot andelseieren og sameiets krav i et seksjonssameie, typisk ubetalte felleskostnader, er blant grunnlagene som kan gi rett til tvangsdekning i boligen. Det er derfor viktig å ta kontakt med styret eller forretningsføreren tidlig hvis du ikke klarer å betale, og forsøke å få en nedbetalingsavtale før kravet går videre.

Er tvangsauksjon og tvangssalg det samme?

Tvangsauksjon er én av to måter å gjennomføre et tvangssalg på. For bolig er salg ved medhjelper hovedformen, fordi det som regel gir best pris. Auksjon brukes når retten mener det gir størst utbytte. Forskjellene og når de brukes, står i artikkelen om tvangsauksjon.

Kan en medeier eller tidligere samboer tvinge fram salg?

Ja, etter sameieloven § 15 kan hver sameier kreve sameiet oppløst etter varsel med en rimelig frist. Kan boligen ikke deles, selges den gjennom namsmyndighetene. Den andre sameieren har fortrinnsrett ved like bud. Er det ikke reist innsigelse, eller er innsigelsen klart grunnløs, kan salget kreves uten dom. Se tvangssalg av sameie.